提前还房贷切三个细节需要注意

作者：李佳鹏张… 文章来源：经济参考报点击数：更新时间：2007-1-6 0:55:44

　　“趁着个人住房贷款利率还没调，我打算在年底前去银行先还10万元，这样能节省好多利息呢！”在京工作的江小姐一边对照网页上的贷款利率表，一边按着手中的计算器。根据银行有关规定，从2007年元月开始，各大商业银行将对加息以前办理的个人住房贷款执行新的利率。

　　记者了解到，2006年4月和8月，国家连续两次提高贷款利率。各家银行对于调息以后办理的个人住房贷款执行最新的利率，对于以前办理的仍旧执行旧利率，等到2007年1月1日起再调整为新利率。

　　受此影响，很多与江小姐相似的市民都开始打起了提前还贷的算盘，以避免增加还贷负担。那么提前还贷应该选择哪种方式、应该注意哪些问题，围绕消费者普遍关心的这些问题，记者深入采访了京城多家房产中介公司的有关负责人。

　　多种还款方式可供选择

　　广大供房者提前还贷的初衷就是减少利息支出，不同的银行有不同的提前还贷方式，但综合而言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但要量入为出。

　　相对于提前全部还贷而言，部分提前还款方式比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙告诉记者，目前大致有四种部分提前还款方式可供选择：第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短；第四种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。

　　对此，北京链家房产中介金融服务中心总监陈霞举例子说，方先生贷款40万元购买了一套房产，期限为20年，目前尚余贷款本金39万元，剩余贷款期限19年，还款方式为等额本息，可享受优惠利率，方先生打算提前还款10万元，那么每种方式略有不同。

　　方式一，部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样，29万元贷款仍旧每月还款2823元，这样需要大概12年的时间，最后可节省时间七年，节省利息共计143354元。

方式二，部分提前还款，保持还款期限不变，将每月还款额减少。这样，29万元贷款仍按19年来还清，每月需还款2104元。节省利息共计65419元。

　　方式三，部分提前还款，将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。比如贷款期限减少四年，由原来的19年缩短至15年，月还款额从原来的2823元减至2419元。那么可节省利息共计109872元。

　　方式四，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。比如还款期限缩短至15年，那么月还款额将由原来的2823元增至3252元。可节省利息共计59781元。

　　与部分提前还款相比，如果方先生全部还清贷款余额39万元，可节省全部剩余贷款利息255137元。

　　“对比这五种提前还贷方式，一次性还款最合算，但不是人人能承受得起，若采取前四种方式，如果都以提前还款10万元为前提，那么最多可以少付10多万元的利息，消费者可以根据自己的实际情况挑选最合算的方式。”陈霞说。

　　还款需谨慎切忌盲目跟风

　　通过以上对比，不难发现提前还贷具有积极的意义，可以为消费者节省大笔的利息支出。而银行不断加息的形势也给消费者带来了一定的心理压力，这也成为提前还贷的强大动力。尽管如此，业内人士还是提醒消费者提前还款要谨慎切忌盲目跟风。在选择之前，应计算出不同方式下的还贷结果后，结合经济实力、综合考虑时间、机会成本的来确定自己的最佳方式。北京千万家房产中介市场总监常淑娟建议消费者从三个角度去衡量提前还贷的价值。

　　“虽然银行加息会在一定程度上增加贷款购房者的成本，但是据千万家房产的工作人员分析：本次利率表面上有0.27%的小幅度上调，但银行针对商业性个人住房贷款的优惠政策由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，这就意味着加息幅度仅为0.06%。以贷款五年期为例，每万元贷款额增加的金额仅为0.28元，因此还贷人不要过于焦虑，盲目跟风可能会做出草率的决定。”常淑娟说。

　　常淑娟建议下面三类人不要急于提前还款：第一类是房贷时间已超过五年或更长时间的贷款人，因为超过了五年，一半以上甚至80%的利息已经还完，所剩还款款项主要是本金，所以提前还款的意义不大。

第二类是借款人在一年内有其它资金需求的人，因为此次加息的幅度并不大，如果为了少还一点利息，增加开支，使生活大打折扣是极不划算的。

　　第三类就是投资其它的收益高于贷款利率的也不适合提前还贷。简单地说，如果资金不用于还贷用途，而用于其他投资能获得更高的收益，就没有必要提前还款。

　　业内人士提醒三大注意事项

　　如果您一旦决定要提前还款，业内人士还提示了几个需要注意的细节：首先，提前还贷需要询问银行。银行一般现在都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定都不是一致的，所以市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等等，另外，向银行提出提前还款申请必须是贷款人本人。

　　其次，购房者在提前还清全部贷款后，别忘了到保险公司等部门退保。陈霞提醒说，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

　　再次，不要忘记注销抵押。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。