深入分析管查结合规范房地产行业税收管理

作者：曹新奇文章来源：中国税网点击数：更新时间：2007-11-30 0:39:00

近几年，随着经济的发展，方城房地产开发蓬勃兴起，商品房均价从2004年的每平米400元迅速递升，目前已达到1400元。针对房地产行业蓬勃发展，而房地产企业所得税收入增长缓慢的现象，方城县局以全市商业税收专项整治为契机，着力剖析县情、局情，找出了房地产行业税源管理的难点、弱点和漏洞，对房地产行业全面开展了税收专项整治，基本解决了房地产行业控管难、入库难问题，规范了行业管理，堵塞了征管漏洞，取得了明显成效。截止10月底，应纳入国税控管的7户房地产企业申报缴纳企业所得税60万元，纳税评估入库117万元，税务稽查入库31万元，共计208万元，比去年同期入库15万元，增加了193万元，增幅达1187%.一、实地调研，掌握特点，分析管理现状

房地产企业所得税的管理一直是我局征管的薄弱环节，为了找到管理症结，该局对房地产行业经营特点进行了专项调研，通过走访部分房地产开发商及有关专业人员，掌握了房地产行业规律：一是项目开发、成本结算周期长。一个房地产开发项目，从立项、设计、征地、建造，至销售完毕，一般要跨2个以上的纳税年度。二是经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务涵盖了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。三是产品销售价格变数大。房地产企业建筑成本核算随着市场价格的变动而不稳定，造成签订的建筑合同书面款项与实际发生的款项有一定出入。四是费用确认难度大。房地产开发项目收费较多，同一费用因地段不同而执行不同标准，且收费的票据往往采用收款收据，非常不规范，造成这类企业的成本费用难以核实。五是收款方式多样化。有采取一次性全额收款方式销售的，有采取分期收款方式销售的，也有采取银行按揭方式销售的等等，应税销售收入的依据难以掌握。

掌握了行业特点，为了更有的放矢的加强管理，该局认真分析了行业征管现状，发现房地产行业管理主要存在以下几个问题：一是税法宣传不到位。房地产开发企业大都知道要接受地税部门管理，却不知道2002年1月1日以后新成立的公司其所得税由国税部门征管，要到国税部门办理税务登记证，并申报和预缴企业所得税。二是征管水平有待提高。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。三是房地产企业所得税税源管理工作有待加强。房地产开发企业流动性大，资金体外循环现象严重，客观上难以掌握，税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地下企业摸清其实际经营状况，税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足。四是缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查，调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析，没有充分暴露出房地产企业所得税征管上存在的许多不足之处。五是地区观念短期效益驱动形成干扰。房地产企业大多属于招商引资项目，有许多深层次背景，使管理受到诸多因素困扰，长期形成税务管理上不深、不细、不到位。

二、强化管理，深入评估，加大稽查力度

该局在房地产行业中，积极采取有效措施，从基础管理入手，加大纳税评估和税务稽查力度，确保管好税源，抓出成效。

（一）澄清户源底子。为了彻底澄清房地产税源底子，我们对该行业进行了摸排，首先由税收管理员到城建、规划、土地和工商部门对各个房地产开发商的信息进行了解，掌握他们的开业注册时间、资金注册情况和开发规模和中标工程，其次对县城开发的各个住宅小区等建筑工程找到归属的对口开发公司，并把所有开发商的各类登记注册资料进行复印、归档，对各种资料进行甄别梳理，最终确定应由国税管理的房地产纳税人7户。其中，只有两户已纳入正常管理，5户经过认真宣传税收政策，在税务机关的督促下办理了税务登记。

（二）做好纳税辅导。一是对在管的房地产企业，由税收管理员定期下户，了解企业经营状况，宣传房地产税收政策。二是召开房地产行业法人代表座谈会，宣讲有关政策规定，听取企业意见，讲解行业整治重要意义。三是组织企业财务人员的税收政策辅导培训，对房地产收入的确认、会计制度与税收政策差异及处理等进行讲解，促使房地产开发企业正确进行会计核算，严格遵守税收法规。

（三）加强巡查巡管。按照地理位置逐一核实开发产品数量，采取实地排查的形式对企业已开发的产品逐楼盘进行核实登记，从对房地产开发项目的选址、立项、开工、竣工、验收、销售等整个过程实施全程跟踪管理，及时掌握房地产开发企业的完工进度、销售进度。二是对开发已完工的楼盘采用实地监控，判断商品房是否出售。采取定期抄录电表号码比对，根据电表号码变化情况判断购买者是否已经入住；实地查看看每户是否装了空调，防盗窗，厨房烟道上是否装了抽油烟机等，综合判断判断购买者是否入住。

（四）加强申报管理。为了全面监控房地产企业的生产经营情况，要求纳税人加报以下纳税资料：一是每幢房产的基础报告，如房产座落地点、建筑面积；二是每套房产的预收款、代收款、退款及销售合同；三是房产开发项目平面图、开发总面积及土地成本的分摊情况；四是销售部门的销售记录，包括销售金额、房产套数、房产面积、房价优惠等情况。通过增加纳税资料，全面掌握企业生产、经营、销售情况，确定房地产企业真实收入、利润水平，遏制房地产业虚假申报及偷逃税款行为。

（五）深入纳税评估。一是针对房地产企业纳税意识淡薄的现状，对房地产企业易产生的涉税问题及时约谈说明，通过分析企业财务报表，对有疑点的问题及时实地核查。二是针对部分房地产企业存在的预收帐款不按时申报预缴、销售收入不及时确认、采用不合法凭证入帐等问题开展纳税评估。三是对财务制度不健全，不能正确核算收入、成本和费用的企业采取逐户进行测算评估，核定其企业所得税。在纳税评估工作中，由于纳税人不愿意提供更多的信息，税务人员主要采取实地核查的方法，如通过各种方式搜集楼盘广告、宣传单，到企业售房部查看公布楼盘价目表、平面图等。如某房地产开发有限公司，对税务机关的管理不积极配合，以未设置帐簿为由，不愿意提供帐簿资料，评估人员通过约谈纳税人、实地调查，掌握了该企业共开发三栋商品房，总开发建筑面积13500平方米，其中1号楼为两层商场结构，共1800平方米，打算整体出租或整体销售，尚未确定。住宅楼94套，建筑面积11700平方米，销售公布价格为：一、二、三楼层每平方米1398元，总建筑面积5118.75平方米，测算销售额7156012.5元；四、五、六层楼公布价分别为1298元、1168元和968元，每层建筑面积为2193.75平方米，测算销售额为753333.75元。车库共计46个，每个20平方米，每平方米2200元，测算销售额2024000元。通过约谈与调查，企业承认住宅楼94套，车库46个已经销售完毕，评估人员根据调查情况，测算出该公司已取得销售收入6713350元，应补缴所得税551540.55元，根据评估情况向纳税人下达了核定定额通知书。

（六）强化税务稽查。对经评估发现且约谈举证和实地核查后仍未能解决的问题，或发现有偷税嫌疑或者明显存在重大税务违法行为的企业及时移送稽查环节查处，发挥税务稽查打击偷税、震慑犯罪的作用。如某房地产企业，评估人员对其进行评估时，拒不提供帐簿资料，评估人员按规定将其移送至稽查环节，稽查人员鉴于以上情况经过认真研究决定采取到该项目的售房部实地稽查，在出示检查证、执法证、税务检查通知书后，从其售房部查出了予售房收据及帐薄，及时将其复印，以固定证据。这样该公司才从总公司派来了负责财务的副总同税务机关配合，通过检查预售款收入5051734.00元，在检查之前该公司已向地税分局申报收入400万元已纳营业税、城建税、教育费附加共计21.6万元，稽查人员按规定查出该公司应补缴企业所得税95427.22元。因该公司未按期办理纳税申报，根据征管法规定对其处以2000元罚款。通过稽查，企业受到很大震动，及时将税款罚款滞纳金共计98301.77元缴纳入库。

三、制定制度，完善措施，建立长效机制

为了规范房地产行业的税收管理，该局从当地实际出发，针对房地产行业管理的薄弱环节，制定了《房地产行业税收管理办法》，从纳税人税务登记、日常管理等方面规范行业管理。一是分户建立档案。对房地产开发企业建立分户税收档案，详细登记开发产品的可售面积、可售总收入、预售收入、销售收入结转情况、成本情况以及纳税情况，做到开发一处管理一处，建成一栋登记一栋。二是实施分类管理。对帐制健全，能够准确提供税务资料的，实行查帐征收。对那些收入总额或成本费用支出不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的，采取核定征收管理方法。三是实行精细管理。从立项、项目建设周期、进度、合同、预售证取得时间、销售等方面入手，要求企业提供相关合同和企业进度；在销售上，要提供每月房产销售明细表（具体到每一户），并与帐、表、册相符，若代理商代销房产须提供相关合同；提供关联企业和关联项目的有关资料。四是强化财务管理。加强对房地产企业的辅导、监督、帮助企业搞好财务资料规范管理。要求房地产企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收帐款收据等财务资料，对财务管理混乱，帐据不全，保管不善的限期改正。五是建立与工商、地税、土地、规划、城建和房产管理等行政部门的日常信息交流制度，及时了解纳税人生产经营状况。

四、取得的成效

经过几个月的全面整治，该局房地产行业税收管理方面的薄弱环节得到治理管理，日常税收管理得到加强，取得了明显成效。一是管住管好了现有的税源。对属于国税控管的所有房地产企业在澄清税源底子的基础上，全部把7户企业纳入登记范围，强化日常管理。二是行业税收大幅增加。通过专项整治，房地产企业共入库所得税税款208.4万元，其中一般申报入库60万元，纳税评估5户，入库117万元，税务稽查4户，查补入库31.4万元。三是房地产企业纳税意识明显增强。通过依法行政、严格执法和文明执法，通过不断的对财务人员进行税收政策辅导培训，房地产企业依法诚信纳税的观念正在逐步形成，仅10月份，通过一般申报入库企业所得税19.5万元，比上期的4.5万元增加 233%.四是行业管理逐步规范。通过深化分析、纳税评估和税务稽查，找出了房地产行业的管理症结，有针对性的规范了房地产行业的管理，实现了整治一个行业，规范一个行业的管理目标。

作者单位：河南省方城县国家税务局