股权投资方式获取土地使用权应注意土地成本计量

作者：于蕾文章来源：中立诚会计师事务所点击数：更新时间：2007-11-14 2:40:06

　　目前，房地产开发企业获得土地使用权，除在土地交易市场参加公开竞标外，一些地产商还采取股权投资方式获取土地资源。通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。为帮助房地产开发企业提示通过股权收购方式获取土地使用权中的风险，中国税网涉税风险研究室专家特别撰文如下。

　　例如：A公司为某房地产开发项目公司，两年前以招拍挂方式获取土地25400平米，支付土地出让金及补偿费用12000万元，A公司注册资金6000万元。A公司因资金不足，准备将该地块转让，A公司经咨询有关人士，认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。B公司拟受让该地块，经协商，以土地评估价值作价将A公司股权全部转让给B公司。A公司土地评估价值为20000万元。假设投资当日，A公司所有者权益为6000万元。

　　相关帐务处理如下：B公司在取得A公司股权时

　　借：长期股权投资——A公司（股权投资成本）6000万元

　　　长期股权投资——A公司（股权投资差额）14000万元

　　　贷：银行存款 20000万元

　　A公司凭相关法律文件，做变更投资人的帐务处理

　　借：实收资本——A公司 6000万元

　　　贷：实收资本——原股东 6000万元

　　从帐务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。

　　从目前税收相关政策规定看，关于资产的计量，有如下规定：国税发[2000]84号：纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

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　　作者单位：中国税网涉税风险研究室