预收购房款包括购房定金

作者：文章来源：中立诚点击数：更新时间：2005-12-7 16:36:16

预收购房款包括购房定金某市阳光房地产开发公司于2005年与市工行达成协议，将原属工行一储蓄所地皮交由阳光房地产开发公司开发，计划建造一栋25层的综合大楼。协议规定，所建住房对工行内部职工实行优惠价，但要求购房户必须先缴定金6万元，在办理房屋预售手续后再正式与购房户签订购房协议。2005年10月，公司共收取购房定金300万元。公司收取的购房定金是否应当申报、缴纳销售不动产营业税？公司财务人员对此产生了分歧。

　　一种意见认为，这部分款项本来就是定金，而定金是指合同当事人在合同订立时或债务履行前，一方向另一方交付金钱或其他替代物，以确保合同履行的一项担保制度。定金必须在因当事人一方的过错而不履行债务或合同时才发生制裁效率：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。他们认为，房地产公司向购房户收取定金的目的是为了保证双方履行合同的一种债的担保，在缴纳定金的当初与购房款是没有联系的。而预收货款是企业按销售合同规定，向购货方预收的部分货款，并且这项负债要用以后的商品或劳务偿付。而公司在向购房者收取定金的当初并未与购买方签订销售合同。所以，收取定金与预收购房款不是一码事，只有在阳光房地产开发公司与购房户正式签订购房合同，按合同约定分期收取购房款，所收定金抵作应预收的购房款时才发生纳税义务。

　　其实，上述观点是错误的，国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十八条就此明确了：“根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。”阳光房地产公司所收取的购房定金是其销售不动产收入的一部分，是属预收性质。所以，公司收到定金即收到了房屋的预收款，公司在收到定金的当天就已发生纳税义务。公司应当向主管税务机关申报缴纳销售不动产营业税。

来源：中国税务报2005.12.05纪宏奎