契税的纳税筹划

作者：chineset… 文章来源：中税网点击数：更新时间：2008-1-30 21:00:55

　　一、隐性赠与纳税筹划

　　操作：不办理产权转移手续。

　　点评：诚信风险！产权界定风险。

　　二、购买住房的纳税筹划

　　如：1998年6月30日之前的房子。

　　三、等价交换纳税筹划

　　1、价格相差太大，想办法把价格拉近。通过装修、装潢等。

　　日前，李教授计划把一套已居住5年的旧房出售，再买一套面积较大的新房。经过多方了解，李教授得知个人在住房买卖过程中，要缴纳印花税等税费，其中税负较重的要数契税。根据《契税暂行条例》规定，契税一般按购房价款的3％-5％缴纳，具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定。同时，税法还特别规定：

　　1、从2000年11月29日起，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

　　2、相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。

　　因此，纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策，合理利用换房这一方式可节约契税，即由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和那人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低契税税负。但这样操作必须具备两个基本前提：找到熟悉可靠，而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象；自己想买的房屋也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。

　　李教授进行筹划时恰好具备以上前提条件。

　　李教授现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住5年，面积约80平方米，价值30万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积120平方米，价值约60万元。如果李教授直接购买该新房，因其不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税3万元（当地契税税率为5％）。李教授了解到该大学王老师也有资格购买面积120平方米的新房，但因为积蓄少，有心而无力。于是，李教授找到王老师，提出了一个方案：以王老师的名义购买新房，所需资金由李教授提供。新房买下来后，双方再交换。李教授的住房按30万元计算，王老师把手上的20万元存款付给李教授，不足的10万元算是向李教授的借款，免收利息。

　　通过这样的安排，李教授可以得到自己中意的住房，王老师解决了购房资金不足的问题。最重要的是，李教授仅需在双方交换住房时，按房屋价款差价30万元缴纳契税1．5万元，比自己直接购买新房节约税金1．5万元。

　　王老师接受了该方案，同时进一步提出，他和李教授交换房屋后，需要对旧房进行装修，如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房和新房的差价，李教授缴纳的契税将更少。假设装修费用10万元，原旧房的价值增加到40万元，李教授仅需按差价20万元缴纳契税1万元，可节省税金2万元。

　　本例中，李教授巧妙运用了税收优惠政策减轻了税负。上述交换方式对李教授而言，比较有利，但有些情况下，则应按相反的方式操作。纳税人在操作时，应具体问题具体分析，注意有关政策规定，谨防操作不当引起其他税费增加。

　　2、把不属于交换的行为想办法变成交换的行为。

　　[案例]长江公司在郊区有写字楼一座，价值1000万，但由于距离城市中心较远，故准备出售后，在市中心购买新办公楼。江城公司恰好有写字楼一座，价值1000万，地处市中心，但是由于政府工业园规划，江城公司去年底在郊区构建新办公楼已快建成，准备迁至郊区，遂准备向将该办公楼出售。得此喜讯，长江公司迅速和其取得联系。同时，汉水公司准备在郊区开办企业，也在联系购买长江公司办公楼。

　　[传统交易方案]长江公司如果先将办公楼卖给汉水公司，那么汉水公司需要缴纳契税50万（1000×5%），然后长江公司用这笔资金购买江城公司写字楼，则要交纳契税50万（1000×5%）。

　　[税收筹划方案]如果长江公司可以与江城公司达成协议，先将双方的办公用楼进行交换，这样一来，按照现行契税暂行条例的规定，等价交换，交换差额为0，这样一来，长江公司就可以免除契税50万，然后，江城公司将其从长江公司换来的办公楼予以出售给汉水公司，这样，总体税负就得到了减轻。从实际工作中，江城公司确实增加了不必要的麻烦，但是，如果长江公司能够支付江城公司因为采用该方案而增加的交易费用，相信江城公司是可以考虑的，并且，如果江城公司，将换回的办公楼以高于1000万的价格出售给汉水公司，还可以赚到一笔收益。因此，这一方案是可行的。

　　四、创造条件纳税筹划

　　利用优惠政策。　