房地产公司促销销售的税收筹划

作者：chineset… 文章来源：中税网点击数：更新时间：2008-2-19 17:57:58

　　空调房屋捆绑销售 　

　　卓达房地产公司开展“购房屋，送空调”促销活动，但这种销售模式无形中增加了企业的税收负担。假设房屋销售价格为30万元，空调价格为8000元。销售房屋，房地产公司要按照销售不动产缴纳5%的营业税，30万元的房屋销售收入要缴纳1.5万元营业税。赠送的空调视同销售，缴纳增值税，征收率为4%，8000元空调要缴纳320元的增值税。同时，房地产公司还要为得到空调的个人代扣代缴1600元个人所得税。因此，采用这种促销方式，房地产公司每出售一套房子就要多缴纳税金1920元。　　很多商家经常采取“买一送一”或“买二百送三十”等方式销售商品，在选择促销方式时，很少考虑到不同促销方式之间税负的差别，往往是到该缴税时才发觉税负重，于是一些企业以偷逃税方式降低税负，面临严重的涉税风险。如果企业通晓各种促销方式的利弊，事先进行筹划，采取规避措施，就有可能达到既促销，又不加重税负的目的。　

　　卓达房地产公司也面临着同样的情况，如果通过筹划，变换一下促销方式，采取捆绑技术，就可以降低税负。具体操作方案如下：采取房屋和空调捆绑销售，即把原来的“购房屋、送空调”促销模式改变为“销售带空调的房屋”，整体销售价格仍然为30万元，其实就是把空调价值加到了房屋价值里面。虽然看似简单的文字游戏，但对纳税而言却有天壤之别，房屋和空调变得不可分割，企业只需按房屋销售价格缴纳营业税1.5万元。　　与此相类似，一些房地产公司在销售房屋时还承诺赠送防盗门、热水器等商品。有时为了规避这些商品可能带来的质量问题，还在购房合同中特地标明属于赠送性质，这就为税务机关征税提供了很好的证据。因此，企业采取“销售带空调的房屋”的促销方式时，在签订的购房合同中，不能约定空调是赠送的，但可以约定房屋包括空调等附属设施。

　　卖房送契税　不如折价销售

　　某房地产开发企业就为一则产品促销广告犯起了愁。

　　原来，该房地产公司经过近一年的紧张工作，精心打造开发的房屋产品即将隆重推出销售。为了取得较好的销售业绩，公司在全市各家大媒体做了广告宣传，承诺在开盘当日对前20名购买小洋楼别墅的购房者给予赠送契税的优惠，预计该项支出为160万元。公司打算在为购房者代理办证时，由公司自行支付契税款项，并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为，这样可以抵缴企业实现的应纳税所得额160万元，少缴所得税52.8万元（160×33％），实际上公司赠送支付的资金流出为107.2万元（160－52.8）。但是，财务人员到税务部门了解后，被告知因公司赠送契税不属于税法规定的可以税前扣除的公益救济性捐赠，不能税前列支扣除。看来，公司不能抵扣所得税了，将超预算支出52.8万元。情急之下，公司想到了税收筹划。

　　听了公司的情况介绍后，笔者给出了一个筹划方案：由于楼市产品尚未开盘，购销双方没有签订合同与协议，按照消费者的实际利益和公司利益都不受损失的原则，公司采取变通方式，由赠送契税改为打折销售。当地契税税率为房屋价值的3％，公司可以降低销售房价3个百分点，按九七折销售楼房。如此，购房者提前获得赠送，实际利益不受任何影响；房地产公司虽然提前时间支付160万元赠送金，但资金时间价值与获得的抵缴所得税相比可以不予考虑，而且还获得了少缴160万元部分的营业税、印花税和土地增值税的利益，双方完全可以接受。更重要的是，公司仍然没有违背营销广告承诺，信誉不会受到任何影响且符合税法规定。

　　《国家税务总局关于企业销售折扣在计征所得税时如何处理问题的批复》（国税函发〔1997〕472号）规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。纳税人销售货物给购货方的回扣，其支出不得在所得税前列支。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

　　折扣销售使销售额降低后，该房地产公司除了可以顺利实现抵扣160万元的应纳税所得额外，其他税收少缴计算结果如下，营业税、城市维护建设税和教育费附加为160×5.5％（综合税率比例）＝8.8（万元）；印花税160×0.05％＝0.08（万元）；土地增值税160×1％（预征率）＝1.6（万元）。除所得税外，以上合计10.48万元。由于节约10.48万元税金将多缴纳企业所得税3.4584万元（10.48×33％），如果忽略不考虑资金时间价值，此赠送契税变通折扣销售方案实现现金净流入为：160×33％＋10.48－10.48×33％＝59.8216（万元）。公司实际付出100.1784万元（160－59.8216），不仅符合赠送契税的预算支出107.2万元，还低于预算支出7万多元。

　　“加量不加价”少纳税

　　某公司在进行洗衣粉促销时，推出的促销方式是“加量不加价”。从税收筹划角度看，这是一种很好的促销方式。如果企业在促销时说“买500克的洗衣粉送100克”，那企业就要为这多送的100克洗衣粉缴增值税和代扣代缴个人所得税。但该公司不这样宣传，它是“加量不加价”，相当于600克洗衣粉卖500克的价钱，数量增加，价格不变，实质上属于“降价销售”的一种方式。企业只须按照销售价格缴税就行了。

　　以上两个促销方案，是通过捆绑销售的方式规避了赠送，从而减轻了税负。类似的促销方式还有很多。企业应该了解和掌握一些税收筹划的方法和技巧，事先对自己的促销行为进行筹划，以减轻税收负担。捆绑销售这种营销方式给大家提供了很好的筹划思路，只要大家好好利用，就可以为自己的企业降低税负找到有效的途径。