已付8成房款的房子为何被查封

作者：文章来源：中立诚点击数：更新时间：2007-1-9 16:36:16

已付8成房款的房子为何被查封最近小李对我诉说他的不幸遭遇，他购买的二手房被法院查封，心里有一种说不出的滋味。好端端的一件事，怎么会弄成这样呢?这事还得从小李购房说起。

　　小李2005年10月看中了一套120平方米的二手商品房，与房屋转让人谈好价格30万元，在准备办理房屋过户手续时涉及征收营业税的问题，因为房屋转让人这套房屋是2004年8月购买的，按《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第一款规定：“2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。”（根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）规定，目前，这一政策已改为：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。）应缴纳1.5万元的营业税。这样房屋转让人要求购房者小李负担营业税，否则他不愿出售这套房子，而小李也不愿多付1.5万元的营业税，为此房屋买卖双方僵持不下，但双方都有成交的意愿。他们双方通过请教有关人员，共同商量了一个两全方案，即暂时不办理房屋产权过户手续，双方签订一个房屋买卖合同，确定双方的买卖关系，同时为了保证双方履行合同，到公证机关进行合同公证。等房屋转让时间达到两年后再办理产权过户手续，就可以不缴纳二手房转让营业税。这样看起来是解决了买卖双方的争议，促成了这套二手商品房的交易。随后，小李按约定向对方交付了80的购房款，并拿到了钥匙，喜迁新居了。

　　然而，2006年5月，事情突然起了变化，本地法院派人来查封这套商品房，小李一下懵了，自己没有什么债务，也没有违法乱纪行为，是不是法院人员搞错了。仔细一问，才知道是因为小李购买的商品房没有办理产权过户手续，尽管小李的购房款已付，并签订了房屋买卖合同，但是该套商品房的产权仍然是原商品房房屋转让人，而原商品房房屋转让人是从事建材经营的个体工商业户，由于经营不善，欠了很多债务，2006年3月债权人向本地法院起诉，要求法院采取强制执行措施。

　　《城市房地产管理法》第三十五条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记；第五章第六十条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书；第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护；《城市房地产转让管理规定》第七条第二款规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请。

　　《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。尽管小李与房屋转让者签订了《房屋转让合同》并经过公证，但是作为房屋这项不动产，国家行政法律、法规规定应该办理产权过户手续，并取得房屋产权证，才能产生变动的效力。否则即便不动产已经交付占有，也不发生所有权转移。此外《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这起执行案例中第三人(买受人)小李在未办理过户登记手续问题上存在一定的过错，即：客观上存在逾期仍未办理产权变更登记的事实；主观上存在不及时办理产权变更登记的故意，房地产买受人明知有此规定，但为了达到协助房屋转让人规避国家税收政策少缴税款的目的故意不实施申请行为。

　　购房人小李为了促成房屋交易成功，采取暂不办理产权变更的办法，协同房屋转让人进行税收筹划，尽管有达到房屋转让人少缴税款的可能，但是为自己所购房屋埋下了隐患，结果所购房屋被查封，面临一场房屋转让交易的官司。

来源：中国税务报2006.09.11杨志坚