房地产开发企业土地增值税纳税方案选择之成本费用筹划法

作者：佚名文章来源：中立诚点击数：更新时间：2007-11-17 2:39:33

　　房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本，后者是房地产开发费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，应纳税额越小，房地产开发成本越低，应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则肯定会节省很多税款。

当然这种筹划应有一定的限度，无节制地任意扩大的后果就是导致税务机关的纳税调整，结果反倒得不偿失。而且这种扩大也并不是越大越好，在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。

详细的分析论证及大量的实践证明，平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将这段时期获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。5．2．6利用明确土地增值税征收范围进行纳税方案选择

掌握税法对于土地增值税的规定，十分重要。比如两个关联企业之间交换房产，按规定双方都应缴纳土地增值税，但如果采取股权投资的方式，即双方均以不动产向对方投资，按照不动产的评估价计算对方的股权比例，则双方都无需缴纳土地增值税。从整个集团的利益看，根本没有损失。

税法对土地增值税的征税范围做出了明确的规定，下列经济行为不属于土地增值税的征收范围，不征土地增值税，纳税人应当正确判定。

·转让房地产的，属于无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。

·房地产出租。出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。

·房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。

·以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的房地产开发企业，投资、联营的一方以土地、房地产作价人股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

·合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

·企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

·房地产的评估增值。房地产的评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。

·国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。