企业房地产转让的纳税筹划

作者：文章来源：中立诚点击数：更新时间：2007-11-16 18:44:43

房地产转让是转移房地产的所有权，企业在房地产转让过程中都想获得更大的收益，笔者通过实例对其纳税筹划作一分析：

2005年11月9日，甲公司和乙公司达成协议，甲公司把在某市区10年前购置的一处房地产整体转让给乙公司，房地产的账面价值为3000万元（假设转让时土地增值税的扣除项目为5000万元），转让房价为8000万元。

方案一：直接出售换取现金

甲公司将该房地产直接作价8000万元出售给乙公司，以银行存款结算，根据现行税法规定甲公司应缴纳的各种税金如下（不考虑企业所得税）：

应缴纳的营业税为：（8000-3000）×5﹪=250万元；应缴纳的城建税及附加：250×（7﹪ 3﹪）=25万元；应缴纳的印花税（税目为产权转移书据）：8000×0.05﹪=4万元；增值额超出扣除项目的比率为（8000-5000）÷5000=60%；应缴纳的土地增值税为：（8000-5000）×（1-60﹪）-5000×5﹪=950万元。

以上甲公司共应缴各项税款为：250 25 4 950=1229万元，乙公司应缴纳契税（税率按3%计算）为：8000×3﹪=240万元，甲、乙公司共缴纳税款1229 240=1469万元。

方案二：作为投资后再转让

甲公司将该处房地产作为投资和自己的股东公司丙合资成立丁公司，丙公司以较少的资金入股，甲公司绝对控股，然后甲公司将自己在丙公司的全部股权以8000万元的价格转让给乙公司。甲公司同样售出了房地产，但这次交易的纳税结果却大相径庭，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的税金为：

营业税及附加根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，对股权转让也不征收营业税。所以，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的营业税及附加为0。

印花税根据《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号），实行公司改制的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其启用的资金帐簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已帖花的部分可不再帖花，未帖花的部分和以后新增加的资金按规定帖花，企业因改制签定的产权转移书据免予帖花。丁公司的组建符合公司改制的规定，所以甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的印花税为0。

土地增值税根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地、房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让时，应征收土地增值税。由于再次转让并未发生增值，故丁公司不需要缴纳土地增值税。所以，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的土地增值税为0。

另外，根据《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号），企业依照法律规定，合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，乙公司、丁公司也不需要缴纳契税。1 2 下一页

纳税方案效果比较：

方案一直接出售，甲、乙公司共缴纳各项税款1469万元，方案二作为投资后再转让，甲乙公司不需要缴纳税金。通过以上的筹划，该企业在整个房地产交易中可以节省税金1469万元。

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