自有房屋出租的节税筹划实例

作者：佚名文章来源：中立诚点击数：更新时间：2007-11-16 18:43:14

个人在对自有房屋进行装修时，往往不注意取得正式发票，因而在租赁或转让房屋时容易发生税收损失。我们来看下面的例子：

2004年1月，小张花40万元购买了一处门面房，出租给他人经营，每月收取租金3000元。出租前，小张花了10万元对门面房进行装修，但未按规定取得装修发票。

每月3000元租金收入应缴纳的营业税、房产税、城建税、教育费附加＝3000×12％＋3000×5％×(1＋7％＋3％)＝525(元)

国税发[1994]89号文件规定：“纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。”

小张支付的装修费用不能提供“有效、准确凭证”，因此，不得在税前扣除。每月应缴纳的财产租赁所得个人所得税(3000－525－800)×20％＝335(元)。

如果小张按规定取得装修发票，则每月应缴个人所得税＝(3000－525－800－800)×20％＝175(元)，每月可少缴个人所得税160元。

又如，小张将上述门面房以50万元的价格出售给他人。

《个人所得税法》规定，财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。《个人所得税法实施条例》规定，建筑物的财产原值为建造费或者购进价格以及其他费用。纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。小张的装修费用属于建造费，如果取得了正式发票就可以在税前扣除，不需要缴纳财产转让所得个人所得税；如果未取得装修发票，则应当由主管税务机关核定其个人所得税。

此外，如果小张转让的是未使用的新房，装修发票还会影响其应缴土地增值税。