公司是房地产开发企业，现因经营需要，将所开发的商品房并未用于销售，而是转为自用，请问在这种情况下，
房产税、
企业所得税、
营业税、
土地增值税应该怎样交？
一、
房产税。根据《国家
税务总局关于
房产税
城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条规定：“房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收
房产税。”同时该文第二条第四款规定：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征
房产税。
二、企业所得税。将开发的商品房转作固定资产（用于自用或出租），在企业所得税上是否应当视同销售应当区分两种情况：一是发生在2008年1月1日以前的。根据《国家
税务总局关于房地产开发业务征收
企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”根据该规定，对开发的商品房转作公司固定资产，应当视同销售。需要注意的是：将商品房转作公司
固定资产用于自用的，按照
财务会计规定，对固定资产的计价并非是按视同销售的计税价格，而是以“原始价值”作为
固定资产的入账价值。
二是将开发的商品房转作
固定资产的行为发生在2008年1月1日以后的。根据新修订的《
企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但
国务院财政、
税务主管部门另有规定的除外。”货物应当包括企业自己生产（开发）的产品和外购的以及接受捐赠的商品。房地产开发企业所开发的商品房，是属企业的“产品”，也同样属于“货物”范畴。对于货物在统一法人实体内部之间的转移，比如用于在建工程、管理部门、分公司、非生产性机构等，新企业所得税法已不再列入视同销售的范围。原规定应视同销售是基于原内资税法是以独立经济核算的单位作为纳税人的，不具有法人地位但实行独立经济核算的分公司等也要独立计算缴纳企业所得税。而新的企业所得税法采用的是法人所得税模式，所以，对于货物在统一法人实体内部之间的转移不再作为“视同销售”处理。新的
企业所得税是从2008年1月1日起执行，所以，对房地产开发企业于2008年1月1日后将所开发的商品房转作
固定资产的，不应当视同销售。但应当注意：作为存货的房地产改为出租的，因为在转作“投资性房地产”时是以公允价值计量的，所以应当对超过“原始价值”的部分所计提的折旧不允许税前扣除。
三、营业税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为
营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益；单位（不包括个人）将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让
无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收
营业税的前提，惟有单位将不动产无偿赠与是例外。对房地产开发企业将开发产品转作
固定资产用于本企业自用、广告、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对“货物”在统一法人实体内部之间的转移，在营业税上也同样不“视同销售”，不征收销售不动产
营业税。
四、
土地增值税。根据《国家
税务总局关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等
商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地
增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收
土地增值税。
