外商投资企业的用地

作者：文章来源：不详点击数：更新时间：2005-8-20 17:56:52

合同双方约定，但最高年限依《土地使用权出让和转让暂行条例》第12条确定。

4) 土地用途

合同对土地用途的规定，通常是指根据批准的总体规划完成的项目，而且在合同有效期风俗一般不得变更。通常都订立“土地使用条例”作为合同的附件，开发企业要按照该“条例”使用土地。

5) 土地费用及支付

土地费用主要是土地使用权出让金。出让金是开发企业为获得土地使用权而同意向出让方支付的一定金额。确定出让金比较复杂，须考虑多种因素，如地块的自然状况、用途、发展密度、使用年限等。一般情况下，可采用协议、招标和拍卖的方式确定出让金。根据《土地使用权出让和转让暂行条例》第14条的规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同60日内，支付全部土地使用权出让金。在此期间内可以一次性支付或分期支付。逾期未全部支付的，出让方有权利解除合同，并可请求违约赔偿。

6) 土地使用权的转让、出租、抵押和终止

开发企业根据合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或出于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护（《土地使用权出让和转让暂行条例》第4条）。但为防止开发企业“炒地皮”，合同要规定限定开发企业行使上述权利的条件。根据《成片开发管理办法》的要求，开发企业必须在实施成片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权；开发企业未按照出让国有土地使用权合同规定的条件和成片开发规划的要求投资开发土地的，不得转让国有土地使用权。开发企业将拥有使用权的土地出租、抵押或用于其他经济活动的，也应符合上述要求。

A．土地使用权的转让

土地使用权转让是指土地使用权的受让方即开发企业将其土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。所谓出售是指转让者（开发企业）将余期土地使用权一次性卖给其他土地使用者。所谓交换是指开发企业与其他土地使用者相互交换余期的地土地使用权。所谓赠与是指开发企业将余期土地使用权无偿转让给其他土地使用者。土地使用权转让应当签订转让合同，并依据法律规定办理过户登记。该合同的主要内容包括：第一，土地使用权转让时，成片开发土地合同和登记文件中所在地载明的权利与义务随之转移。第二，其他土地作用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限土地使用权出让合同规定的使用年限－原土地使用者（开发企业）已使用的年限。第三，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第四，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府享有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。第五，土地使用权转让合同需改变便用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

B．土地使用权的出租

土地使用权的出租是指作为土地使用者的开发企业以出租人的身份将其土地使用权随同地上建筑其他附着特租赁给承租人使用，承租人向出租人即开发企业支付租金的行为。土地使用权出租，出租人与承租人应录签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依据法律规定办理登记。

C．土地使用权的抵押

土地使用权抵押是指开发企业以土地使用权作为履行债务的担保，当它不能按期履行债务时，债权人享有从处分土地使用权的所在地得中优先受偿的权利。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应依的关规定办理登记。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑其他附着特抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。抵押人到期未能履行债务或在抵押合同存续期间宣告解散、破产的，抵押权人有权根据国家法律、法规和抵押

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