房地产市场宏观调控的理性思维

作者：中南财经… 文章来源：北京中立诚会计师事务所点击数：更新时间：2006-7-13 13:10:00

　　摘要：我国当前的房地产市场宏观调控，是建立在房地产市场运行客观基础之上的理性选择。根据房地产市场运行三个阶段的演进规律和三个循环交织运动的特征，房地产市场发展应定位于小康阶段和城市化；房地产市场宏观调控应立足于可持续发展，实现市场的和谐发展。

　　关键词：宏观调控；房地产市场；和谐发展

　　2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。以稳定住宅价格为中心的“新八条”[1]，甚至被称为房地产新政的标志。如何全面正确理解政府对房地产市场的调控，如何理性判断中国当前的房地产市场，如何促进中国房地产业和市场的健康发展与良性运行，是社会各界普遍关注的热点问题。

　　一、宏观调控理性：建立可持续发展的有序市场

　　（一）房地产市场宏观调控政策的理性选择

　　我国的房地产业，由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。1998年，房地产开发投资为3 614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12 185.3万平方米，销售额为2 513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1 854元/平方米，土地开发面7 730.1万平方米。经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10 154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33 717.6万平方米，销售额达到7 670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2 197元/平方米。土地开发面积22 166.3万平方米[2].在房地产连续5年高速发展的背景下，2003年8月21日，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）。18号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。

　　（二）宏观调控的目标和措施是理性的

　　18号令提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。

　　2004年，中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。

　　1.紧缩“地根”。2004年3月1日，国土资源部发布了《关于建设用地备案制度执行情况的通报》；3月16日，国土资源部、监察部联合发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。4月29日，国务院办公厅发出了《关于深化开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。6月6日发出了《关于控制房地产拆迁规模，严格拆迁管理的通知》。10月28日，国务院作出《关于深化改革，严格土地管理的决定》。10月29日，国土部修订《土地利用年度计划管理办法》，11月1日公布《建设用地预审管理办法》、《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知》（试行），11月9日发布《土地市场治理整顿检查验收方案》。紧缩地根的一系列措施，是针对市场运行情况提出来的。土地市场清理情况表明：2004年7月，全国情理出各类开发区6 866个，规划面积3.15万平方公里[2]，是1993年房地产过热时的开发面积1.5倍。2000～2002年，山东完成了10年的用地计划的80％，浙江完成了99％；上海、江苏5年用完了10年的用地指标，深圳进行宝安、龙岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾，失地农民约4 000万[2].即使在如此强劲的宏观调控下，2004年土地购置面仍创造了历史的新高，达到了39 984.66万平方米。

　　2.紧缩银根。2004年4月25日，中央银行提高存款准备金率0.5％，4月27日，国务院下发通知，将房地产开发项目资本金比例由20％提高到35％。6月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务流程，确定控制房地产贷款比例不超过80％，月还款收支比控制在50％以内，月债务支出的比例控制在55％以内，房地产开发商自有资本比例不低于35％。10月，银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托经营规则监督管理、风险控制、处罚规则等作了规范。10月29日，央行上调存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期贷款基准利率5.58％，2005年3月16日，再调银行年期贷款基准利率到6.12％，个人住房贷款优惠利率由5.31％调为5.51％。对房地产的金融政策其直接效应是：从供给方面影响开发市场，将房地产的资本金比例由20％提高35％，对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有一定的控制作用；从需求方面影响，提高贷款利率，明确收支还款比例，控制了还贷风险。

　　（三）“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性

　　2005年3月26日，国办发明电（[2005]8号）《关于切实稳定住房价格的通知》，提出8条意见，称“老八条”。4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。一些地区房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，广大群众普遍关注。理论界就房地产价格泡沫，房地产投机、中低收入阶层住房问题，进行了广泛的讨论。以摩根利士丹为代表的机构掀起了“中国房地产业存在泡沫”论浪潮，甚至为中国（主要是上海）房地产泡沫破裂给出了时间表[3].2004年国家出台了以紧缩地根为标志的一系列调控措施，房地产实际运行的主要指标仍然创造了历史的新高

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