2004年2月25日，
财政部发布《
资产评估准则--基本准则》，准则第十五条规定:“
注册资产评估师应当熟知、理解并恰当运用评估方法。”“
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。”随着市场经济的发展，作为一种比较直观、易于被大家接受的评估方法一一市场法，往往作为首选方法在价值评估实践中被得到运用，特别是在
房地产评估中运用更为广泛。本文试就价值工程理论中
建筑功能评价以及其与价值评估的关系，粗浅地探讨一下
房地产评估中如何正确理解并恰当地运用市场法。
建筑功能的评价。
1、
建筑功能
功能是指研究对象能满足某种需求的一种属性，也即产品的具体用途，它分为必要功能和不必要功能。
建筑功能是指
建筑产品满足社会需要的各种性能的总和，一般指必要功能。
2、
建筑功能评价
建筑功能评价是对
建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。不同的
建筑产品，有着不同的使用功能。例如，工业厂房要满足生产一定工业产品的要求，既要考虑设备的布置、安装的场地和条件，又要考虑必须的空调、采暖、照明、给排水等功能，以便提供适宜的生产环境。因此，任何
建筑产品都必须具有一定的使用价值。
建筑功能评价是价值工程理论的核心。价值工程理论是本世纪40年代后期产生的一门新兴的管理技术，其创始人公认是
美国工程师麦尔斯。价值工程的理论是研究如何以最少的人力、财力和时间获得必要功能的技术经济分析方法。目的是要从技术与经济的结合上去改进和创新产品，使产品既要在技术上可靠实现，又要在经济上所支付费用最小，达到两者的最佳结合。
建筑功能评价是对已建成
建筑的功能效果加以分析和评价论证，目的是评价
建筑产品是否符合人们的各种功能需求，是否达到预期的建设目的，也即
建筑产品是否物有所值。所以
建筑的功能评价更注重于结果研究。
3、
建筑功能评价的主要内容
对于不同的
建筑物和构筑物(
建筑分为这两个部分)，在功能评价方面的内容也不尽相同。归纳起来主要包括:
(1)社会性功能:
建筑的功能不仅要满足
建筑本身使用的要求，而且必需满足与外部整个环境协调的需要，定位应与当地的国民经济发展状况相适应，这在建设项目市场可行性研究一一
市场分析与项目SWOT分析中得到了最好的体现。如住宅要考虑环境条件、
交通、水电等基础配套设施以及
教育、医疗及
文化公共配套设施;
商业建筑要考虑
商业集聚度、
交通便捷度等。
(2)适用性功能:
建筑是否符合建设目的，首先体现在其适用性方面，例如:住宅应满足日照、水电、保温隔热、私密性等要求。
(3)安全性功能:指在
建筑的结构、构件、使用的材料以及
建筑建造等方面的安全效果。
(4)艺术性功能:主要指
建筑的
建筑艺术效果，如
建筑的式样、色调、风格和与周围环境的协调性等。
(5)经济消耗:建造费用、维护费用等。
4、
建筑功能评价的方法
建筑功能评价是一种综合评价，方法有多种，比较简单而常用的评价方法有:专家评议法和综合评分法。
专家评议法是指根据
建筑工程的实际情况，由专家评议组拟定评价内容，通过对各种
建筑功能的定义、分析、比较和调查后进行的综合评议，确定
建筑功能的评价结果。
综合评分法，是将
建筑功能指标分为定性指标和定量指标，其中定性指标采用专家评分确定分值，定量指标按照实现功能的满足程度转化为相应的评分，最后将各项指标分值累加，求出
建筑工程的功能评价综合得分。
二、建筑功能评价与建筑价值评估的关系
不同的
建筑产品，有着不同的使用功能。购建某项
建筑产品的目的是为了获得购买者所需要的功能。
价值工程中所述的“价值”，是指作为某种产品(或作业)所具有的功能与获得该功能的全部费用的比值。可表示为一个数学公式:
价值(V)＝功能(F)/费用(C)
由于功能量化的难度，我们无法直接通过该公式来计算
建筑的价值，但我们可以通过对
建筑功能的评价分析，来比较判断
建筑的价值大小。这在
房地产评估中对房地产价值的分析判断中具有非常大的实用意义。
很显然，经济消耗相同的
建筑工程，其达到的产品质量或满足使用要求的程度(功能)往往不相同;而
建筑满足各种要求的功能不同，其体现的价格(确切的说是被社会认同的价格)也应该不同。所以我们不能仅仅从成本投人的大小来评估判断房地产价值大小，还应结合功能大小和差异对房地产价值迸行分析判断和评估。很显然，如果两幢
建筑物功能相同(相近)，即使投人成本不同，它们的价值应该相同(相近)。这一点，我们在成本法评估运用中，往往忽视了。
因此，正确评价
建筑的功能，对于评估师对
建筑价值的判断十分重要。例如:成本法中复原重置成本与更新重置成本的选择及功能性贬值的评价;收益法中，
房产实际功能对收益影响和改进功能增加费用等的考虑;市场法中，功能差异对市场价格的影响等。
三、建筑功能评价方法在价值评估中的运用
虽然，
建筑的价值是由
建筑本身功能大小决定的，但是单纯通过对某一
建筑的功能评价来直接评估
建筑物的价值，在
评估实务中是不现实的。但我们可以运用
建筑功能评价的技术方法，对房地产的价值内在因素进行分析比较，进而测算出房地产较为客观合理的价值。
建筑功能评价方法中的专家评议法一般不进行定量分析，所以专家评议法带有较强的专家个人的主观性。而综合评分法既有定性分析，又有定量分析，所以相对而言，综合评分法在房地产价值评估中具有较为实际的应用意义。下面就综合评分法谈谈在房地产市场法中的运用:
(一)基于市场法的功能评价参考指标体系的建立
影响房地产价值的因素很多，市场法评估中功能评价指标体系，应当选择对房地产价格影响明显的因素来构成。为了更加客观合理分析评价房地产价值，可根据市场法和
建筑功能评价的基本内容，建立两级评价指标体系:
1、主因素体系
可归纳为交易因素、期日因素、区位状况因素、权益状况因素和实物状况因素。其中:
区位状况(也称区域因素)主要包括:繁华程度、
交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度(指评估对象以外的部分)、临路状况等。
权益状况是指对房地产有影响的房地产权益因素的状况，主要内容包括占用土地的使用性质(划拨还是出让)、土地使用年限、规划限制条件以及房地产设置的出租、抵押等他项权利。
实物状况主要包括:
建筑结构、
建筑规模、
建筑格式(层高、开间、层次)、附属设施设备、装修、朝向、平面布置及成新状况等。
在现行市场法评估操作中，一般把权益状况和实物状况归结为个别因素。
2、因子体系
因子体系是指建立在主因素体系下，并对房地产价值影响明显的功能评价指标。用途不同的房地产，因子的体系也不同(由于交易情况、期日因素影响较为单一，所以下文不对其因子进行分析)。如:
(1)
商业房地产
区位状况包括临街状况、繁华度、
交通、环境等因子。
个别状况包括
建筑格式〔分开间、层高、层次等)、平面布局、装修、面积规模、设施等因子。
(2)住宅房地产
区位状况包括
交通条件、生活服务设施、
教育医疗配套设施、环境质量等因子;
个别状况包括
建筑格式、装修、设施设备与朝向等因子。
(二)主因素和因子的重要性系数确定
上述已分析了影响
建筑价值的主要功能因素，但由于不同的功能因素对房地产价值的影响不同，既是相同的功能因素对不同的房地产(包括不同地段、不同用途的房地产)的价值影响也不同。所以客观合理评定房地产的价值，不仅仅要对影响房地产价值的功能因素、因子进行分析，而且要对各因素、因子的影响程度进行分析，即确定功能指标重要性权数。
由于在市场法评估中，对上述四个主因素的比较是分别单独进行的，既四个主因素对房地产的价值影响是各自独立的，所以在确定市场法评估中的修正系数不对四个主因素赋予权重，只是在分析比较因子对主因素影响程度上进行功能重要性权数的确定。
参照
建筑功能评价方法，因子重要性权数的确定方法有:强制打分法(0-1评分法或0-4评分法)、多比例评分法、逻辑评分法、环比评分法。
以上确定重要性权数方法各有优缺点。鉴于篇幅关系，这里对各种方法的原理不再进行叙述。在
评估实务中，多比例评分法比较简单易行。多比例评分法是将各功能要素一一对比，并根据对比后的重要程度，按(0, 10)，(1，9)，(2, 8)，(3, 7)，(4, 6), (5, 5)六种比例来评定重要性权数。
(三)功能评价方法在比较法评估中运用的步骤
下面仅就市场法中区位因素修正系数的确定步骤，来进行说明:
第一步:确定影响区位因素的因子
假设评估专业人员经分析后认为影响区位因素的主要因子为:繁华度、临街状况、
交通和环境四个。
第二步:选择功能评价方法
这里我们选用多比例评分法(即采取上述六种比例对各因子之间相对的重要性进行比较)。
第三步:确定权重系数
经一一比较各因子的重要性，越重要评分越高，然后取该因子的合计得分占总分的比例作为该因子的权重系数。
第四步:确定各参照案例与评估对象之间关于各个因子的相对比例
假设评估人员经比较三个参照案例后，确定了各案例的区位状况相对评估对象的比例。
第五步:确定区域因素的修正系数
案例A:100/(0.45 x 90+0.27 x 125+0.17 x105+100 x 0.11)=100/103
案例B : 100/(0.45 x 100+0.27 x 110+0.17 x100+100 x 0.11)=100/ 103
案例C : 100/ ( 0.45 x 80+0.27 x 90+0.17 x110+,100 x 0.11)=100/91
第六步:确定评估对象的评估值(略) 来源：中国
资产评估2005年第2期(作者单位:宁波国信联合
会计师事务所)
