免租金期间房产税怎样缴

免租金期间房产税怎样缴

责任编辑:chinesetax  文章来源:中立诚会计师事务所  点击数:  更新时间:2010/8/28 15:15:28

   某外资企业A于2003年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营,双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同,双方在合同中约定,前两年(2003年1月1日~2004年12月31日)免收租金。

   2010年4月,该地主管税务机关对B公司租金支出进行核查时,抽调了该租赁合同。认真研读合同条款后,税务人员认为B公司于2003年1月1日~2004年12月31日期间免租使用A公司房产,属于无租使用纳税单位房产的行为,要求B公司根据《关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕第8号)第七条、《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条的规定,按照房产余值缴纳房产税

   财税地字〔1986〕第8号第七条规定,纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。需要注意的是,财税〔2009〕128号文件发布后,该规定已经失效。财税〔2009〕128号文件第一条规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。那么,B公司是否应履行该房产税的缴纳义务?要回答这个问题,首先必须理清无租使用与免租使用的概念。

   “免租”不等于无偿使用

   “无租使用”是不基于租赁交易的使用行为,如房产出借等。无租使用一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。即由于房产所有人与使用人并不发生租赁交易这一法律事实,因而使用人并无支付租金的义务,所有人也无权向使用人收取租金。当然,不收取租金并不代表房产所有人不能向房产使用人收取任何费用,只是其收取的费用不属于租金性质而已。如出借行为中,房产所有人可向使用人收取基于使用行为的水电费、物业管理费等。

   “免租使用”则应基于发生的租赁事实,并在租赁交易中,租赁双方约定租金为零的行为,从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金,承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。免租使用为承租方根据租赁合同约定而享有的合同权利。

   事实上,“免租使用”与“无租使用”情形中适用的计税方式也不相同。根据《房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条的规定,房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税计征方法包括两种:(1)从租计征。房产用于出租的,根据租金收入计征;(2)按余值计征。除出租之外的情形,均适用按余值计征方法。“免租使用”中,房产用于出租,应按从租计征方法缴纳房产税,由于租金为零(租金不合理的,税务机关有权进行核定),则其应缴税金也为零。而“无租使用”中,由于房产不用于出租,应依据房产余值计缴房产税

   租赁行为中,房产产权所有人为房产税纳税义务人,承租方无需缴纳和承担房产税

   国发〔1986〕90号文件第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

   根据上述规定,在房产租赁行为中,除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外,房产所有人为房产税的纳税义务人,应最终承担房产税。即使存在代缴情形,代缴义务人也只是负责将纳税义务人的应缴税金代为缴纳入库,而无需承担该房产税支出。这也正是财税地字〔1986〕第8号、财税〔2009〕128号文件规定房产使用人只需履行“代缴”房产税义务的原因。

   对于上述案例,应该这样处理:

   1.由于免租使用不属于无租使用,因此B公司无需履行代缴房产税的义务。

   2.由于房产产权明确归属于A公司,且该房产也非用于出典业务,亦不存在未解决的租典纠纷,因而可以明确房产税的纳税义务人应为A公司。B公司不是纳税义务人,无需缴纳和承担缴纳房产税的义务。

   免税房产出租须缴税

   上述案例中,导致税企分歧的原因,一是将“免租使用”与“无租使用”均归属为无偿使用而忽略了两者的本质区别;二是对上述两文件的立法动机缺乏准确地理解,上述规定的立法动机主要是为了堵塞征管漏洞。根据规定,国家机关、人民团体、军队、事业单位、宗教寺庙等单位自用房产属于免税房产,但如该房产提供给其他纳税单位或个人使用,则需按规定缴纳房产税。由于上述免税单位一般不能从事经营活动,其在提供房产给其他单位使用时,往往不签订租赁合同,如出借房产,从而产生“无租使用”情形。在此情形中,房产不再符合免税条件,从而应予以征税。由于使用方一般为经营单位,便于税务机关监管,规定由其“代缴”房产税,从而有利于堵塞征管漏洞,防止房产税流失。中华会计


中国税务报

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