财产租赁征收个税的计算

作者：文章来源：中立诚会计师事务所点击数：更新时间：2008-7-22 4:37:04

1、政策规定

（1）征税范围

个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得应按此税目缴纳个人所得税。

个人取得的财产转租收入，属于"财产租赁所得" 的征税范围，由财产转租人缴纳个人所得税。

在实际征税过程中，有时会出现财产租赁所得的纳税人不明确的情况，对此，在确定财产租赁所得的纳税义务人时，应以产权凭证为依据；无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定。产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

（2）适用税率

财产租赁所得，适用20%的比例税率。对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起，暂减按10%的税率征收个人所得税。

（3）应纳税所得额的计算

财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。在计算应纳税所得额时，应依次扣除以下费用：（国税发[1994]089号，国税函[2002]146号）

1）财产租赁过程中缴纳的税费

在确定财产租赁所得的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

2）纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用

对于被出租财产实际开支的修缮费用，如纳税人能够提供有效、准确凭证，证明确实由该纳税人实际负担的，在计征个人所得税时，准予从财产租赁收入中扣除。允许扣除的修缮费用以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

3）税法规定的费用扣除标准

在扣除以上两项费用以后，按税法规定，还可定额或定率扣除一定的费用。

每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。

应纳税所得额的计算公式为：

每次（月）收入不超过4000元的：

应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－800元

每次（月）收入超过4000元的：

应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－每次（月）收入额×20%的费用

4）应纳税额的计算方法

应纳税额的计算公式为：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率=应纳税所得额×20%

对于个人按市场价格出租住房取得收入的应纳税额计算公式为：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率=应纳税所得额×10%

2、举例说明

例张某从2005年1月起将其自有的200个平方米的门面出租给王某作为饭馆使用，每月租金5000元，租期一年。张某按月到税务机关申报缴纳营业税250元，教育费附加7.5元，城市维护建设税17.5元。2005年6月份，因下水管道堵塞请人修理，发生修理费支出900元，修理部门为其开具了正式发票，请计算张某2005年出租门面应缴纳的个人所得税。

解：

1、先计算张某每月应缴纳的个人所得税。

月应纳税所得额：5000-250-7.5-17.5-5000×20%=3725（元）

月应纳税额：3725×20%=745（元）

2、计算6月、7月应缴纳的个人所得税

因为6月份发生了修缮费支出，且该项支出超过了800元，其余额要延续到7月份税前扣除，因此，上面计算出的月应纳税额不适用6、7两月，要单独计算。

（1）6月应纳税所得额：5000-250-7.5-17.5-800-1000=2925（元）

6月份应纳税额： 2925×20%=585（元）

（2）7月应纳税所得额：5000-250-7.5-17.5-（900-800）-1000=3625（元）

7月应纳税额：3625×20%=725（元）

3、计算张某全年应纳税额

张某全年应纳个人所得税额：745×10+585+725=8760（元）